Mehr Energieeffizienz für Gewerbeimmobilien – ClimateValue Weiterentwicklung und Mainstreaming eines Verfahrens zur finanziellen Bewertung von CO2-Performance in professionell betriebenen Gebäuden und Unternehmensimmobilien
Projektdurchführung
DENEFF e. V. Deutsche Unternehmensinitiative EnergieeffizienzKirchstr. 21
10557 Berlin
Zielsetzung
In der Immobilienwirtschaft spiegelt sich der Klimaschutz bislang nur unzureichend im finanziellen Wert von Gebäuden wider. Professionelle Immobilieneigentümer, insbesondere Vermieter, investieren nur selten in umfassende Klimaschutzmaßnahmen, da diese sich wirtschaftlich nicht direkt rentieren. Die Treibhausgasbilanz und der Energieverbrauch eines Gebäudes spielen in der Praxis weder bei den Mieteinnahmen noch in der langfristigen Wertentwicklung eine signifikante Rolle. Dadurch wird der Business Case für Investitionen in Klimaschutzmaßnahmen schwer nachvollziehbar, was zu einem Investitionsdefizit in diesem Bereich führt.
Um dieses Problem anzugehen, hat die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e.V. (DENEFF) im Rahmen eines Projekts ein szenariobasiertes Modell und ein Tool für Gebäudeeigentümer entwickelt. Dieses Tool soll helfen, die finanziellen Chancen und Risiken, die sich aus den klimapolitischen Rahmenbedingungen ergeben, für Immobilien transparent zu machen.
Aufgrund des positiven Feedbacks zum Tool und der großen Nachfrage nach einer methodischen Vertiefung wurde deutlich, dass eine breitere Anwendung in der Branche notwendig ist. Nur durch die flächendeckende und kontinuierliche Nutzung können die Bewertungsprozesse in der Immobilienwirtschaft nachhaltig verändert und das wahrgenommene Risiko von Investitionen in Klimaschutzmaßnahmen verringert werden. Neben einer Erweiterung der bisherigen Anwenderschaft setzte das Projekt auf vertiefte Analysen und praktische Handlungsempfehlungen, um tatsächliche Veränderungen in der Praxis zu bewirken.
Ein zentrales Ziel des Projekts war dabei die Verstetigung neuer Bewertungsfaktoren, die die energetische Performance von Gebäuden stärker in den Fokus rücken. Dabei liegt der Schwerpunkt auf professionellen Immobilieneigentümern, die ihre Gebäude entweder selbst nutzen oder vermieten. Basierend auf den Erkenntnissen der ersten Projektphase und dem positiven Feedback soll ein breiterer Kreis von Stakeholdern aktiviert werden. Durch intensiveren Dialog, verbesserte Methodik, empirische Belege und eine verstärkte Kommunikation sollen die Geschäftschancen und Risiken von Klimaschutzmaßnahmen in der Immobilienbranche stärker ins Bewusstsein gerückt werden.
Arbeitsschritte
Um das avisierte Projektziel zu erreichen, setzte das Projekt auf fünf Arbeitsschwerpunkte:
1. Externe Werttreiber positiv begleiten: Unterstützung eines positiven Narrativs über die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer klimafreundlichen Immobilienwirtschaft bzw. die Nachteilhaftigkeit einer schlechten energetischen Performance.
2. Methode aus dem Piloten inhaltlich vertiefen, weiterentwickeln und marktfähig machen: Verbreiterung der Anwendung des Ansatzes und der Tools in der Branche.
3. Mainstreaming: Aktivierung und Sensibilisierung relevanter Multiplikatoren, um eine schnelle Veränderung der bisherigen immobilienwirtschaftlichen Bewertungspraxis zu erreichen.
4. Entwicklung und Test eines Energiebenchmark-Ansatzes, um die energetische Performance von Gebäuden einfach vergleichen und damit den Status quo einer Immobilie im Wettbewerb bewerten zu können.
5. Punktuelle Unterstützung politischer Prozesse, wie die Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) oder die Umsetzung europäischer Richtlinien (EPBD), etwa durch eine nationale Gebäude(energie)datenbank.
Neben Interviews, Workshops und Veranstaltungen setzte das Projekt auf persönlichen, informellen Austausch mit Meinungsführerinnen, die ein hohes Commitment zum Thema Klimaschutz haben. Dabei wurde auf die Bildung inoffizieller Bündnisse gesetzt, um die Projektidee weiter zu verbreiten. Zudem kommunizierte das Projekt mehrmals über persönliche Newsletter die Tools an die Projektzielgruppen, häufig als Gesprächsaufhänger. Neben eigenen Veranstaltungen wirkte das Projekt auch aktiv an Beiträgen Dritter mit, was die Projektreichweite erheblich steigerte.
Im Verlauf des Projekts konnten neue Allianzen mit namhaften Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftlern führender immobilien- und finanzwirtschaftlicher Ausbildungszentren geknüpft werden. Diese trugen das Thema in die Aus- und Weiterbildung und verankerten es dort (z.B. IREBS, Hochschule Osnabrück, Frankfurt School of Finance).
Ergebnisse
Mit dem Projekt "ClimateValue" hat die DENEFF wesentlich dazu beigetragen, dass Klimaschutzchancen und -risiken für Immobilienunternehmen stärker ins Bewusstsein von Branchenentscheidern gerückt sind. Kernstück des Projekts war der Carbon Value Analyser, ein Tool, das den finanziellen Einfluss von klimaschutzrelevanten Faktoren wie regulatorischen Vorgaben und Kostenveränderungen auf vermietete Immobilien sichtbar macht. Dadurch wurde ein belastbares Modell geschaffen, das konkrete wirtschaftliche Zusammenhänge aufzeigt und Investitionen in Klimaschutzmaßnahmen fördert.
Durch starke Bündnisse mit Multiplikatoren und Meinungsführern erreichte das Projekt neue Zielgruppen und etablierte sich als glaubwürdiger Vordenker. Neben der Weiterentwicklung der Methodik lag ein Schwerpunkt auf der Aktivierung künftiger Anwender, insbesondere Immobiliengutachter, Beratungen und Finanzierer. Enge Kooperationen in der Aus- und Weiterbildung beschleunigten die Verbreitung der Ideen. So konnten Unternehmen sowohl auf der Forschungs- als auch auf der Managementseite für die ökonomischen Auswirkungen von Klimaschutz sensibilisiert werden.
Ein weiteres Handlungsfeld identifizierte das Projekt in der fehlenden Datentransparenz und dem unklaren Status quo von Gebäuden. Es brachte hierzu einen konkreten Vorschlag zur Verbesserung der Transparenzdebatte ein, der vom zuständigen Ministerium bereits geprüft wird. Damit leistete das Projekt einen wichtigen Beitrag zur zukünftigen Operationalisierung einer Gebäudeenergiedatenbank in Deutschland.
Zur weiteren Unterstützung des Projekts wurden politische Gelegenheitsfenster genutzt, insbesondere im Zusammenhang mit der Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Öffentlichkeitsarbeit
Durch die enge inhaltliche und methodische Einbindung der primären Zielgruppen sowie wichtiger Multiplikatoren stand das Thema Öffentlichkeitsarbeit und Kommunikation von Beginn an im Zentrum des Projekts.
Neben Workshops mit den Zielgruppen setzte das Projekt vor allem auf reichweitenstarke Veranstaltungen zur Verbreitung der Ergebnisse. Zu den Highlights zählten u.a.:
- Ein vierstündiges Webinar gemeinsam mit der weltweit führenden Bewertungsorganisation Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) unter dem Titel „Transitorische Klimarisiken in der Bewertung: Verstehen, einordnen, einpreisen“ mit mehr als 400 Teilnehmenden.
- Eine internationale Roundtable-Diskussionsrunde mit einer Vertreterin der Netherlands Enterprise Agency (RVO), dem Leiter Sustainable and Innovative Real Estate Products bei der ING Real Estate und zwei Bewertungsexperten von CBRE Niederlande zur Diskussion internationaler Entwicklungen mit mehr als 150 Teilnehmenden
- Eigene Webinare und Vorträge auf über 30 Veranstaltungen, darunter die Arbeitssitzung des Sustainable Finance Beirats der Bundesregierung und der Runde Tisch „Neue Impulse beim nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand“ des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung
Fazit
Insgesamt konnte die Projektförderung einen wichtigen Beitrag zur Sensibilisierung
immobilienwirtschaftlicher Akteure für die Notwendigkeit ambitionierter Klimaschutzaktivitäten leisten und messbar die Qualität des Diskurses in der Immobilienwirtschaft über Herausforderungen und Lösungen verbessern. Unter anderem durch das Projekt und seine Vorgänger befördert, hat sich um die DENEFF ein Netzwerk von Vorreiterunternehmen entwickelt, die wichtige Multiplikatoren innerhalb und außerhalb ihrer Organisationen sind und damit die Projektidee und den Vereinszweck der DENEFF (Klimaschutz durch Energieeffizienz) zu befördern und zu verstetigen.
Nichtsdestotrotz nimmt die Projektnehmerin Fragen und Aufgaben aus dem Projekt in die
weitere Arbeit mit, um die Projektergebnisse und –erfolge abzusichern und
weiterzuentwickeln.
Schwerpunkte der kommenden Arbeit werden u.a.:
- Sensibilisierung von Entscheidungsträgerinnen und Multiplikatoren für wirtschaftliche Chancen und Risiken des Klimawandels
- Ausbau, verstetigen und aktives Bespielen von Netzwerken und Bündnissen für mehr Kollaboration in der Unternehmenspraxis
- Verbesserung und Vereinfachung der Datensammlung und Vergleichbarkeit in Bezug auf Energieverbrauch und THG-Emissionen von Immobilien