Projekt 26422/01

Energieeffizienz mit städtebaulicher Breitenwirkung

Projektträger

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-
Mecklenburgische Str. 57
14197 Berlin
Telefon: 030 82403-0

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

Basierend auf den Ergebnissen des DBU-Projektes Energetische Gebäudesanierung mit Faktor 10 (DBU 19208), die in einem Folgeprojekt in Form einer Broschüre (DBU 22470) veröffentlicht wurden, konnten im Rahmen des dena-Modellvorhabens Niedrigenergiehaus im Bestand zahlreiche hochenergieeffiziente Sanierungsprojekte technisch erfolgreich umgesetzt werden.
Aufbauend auf diesen Erfahrungen liegt die Zielsetzung des vorliegenden Projektes in der Erarbeitung und Entwicklung allgemeingültiger Lösungsansätze für eine breitenwirksame Anwendung dieser Techniken im Quartier und im städtebaulichen Rahmen. Dabei spielt die praktische Umsetzbarkeit unter Quartiersbedingungen eine wesentliche Rolle, d.h. verschiedene Bausubstanz mit unterschiedlichem Modernisierungsstand, Miethöhen usw.
Durch die interdisziplinäre Zusammenarbeit innerhalb des Projektteams und den Kooperationspartnern wurde im Projektverlauf Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen erarbeitet und Wege zu einer hohen Energieeffizienz mit städtebaulicher Breitenwirkung entwickelt. Dies beinhaltet neben der Entwicklung von Anforderungen an die Politik und Fördermittelgeber auch die Industrie, die in die Verantwortung genommen werden soll, neue Verfahren und Techniken auf dem Markt zu etablieren, die eine energetische Sanierung sowohl technisch als auch wirtschaftlich noch interessanter gestalten.
Im Fokus dieses Forschungsprojektes steht die Betrachtung von Gebäudeformationen bzw. ganzen Quartieren im Gegensatz zu einer Einzelobjektbetrachtung.


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenBasis für die Projektarbeit ist die detaillierte Analyse von Fallbeispielen und die Durchführung von Workshops zu Technik und Wirtschaftlichkeit. Die Workshops dienen einerseits dazu, die Besonderheiten der Fallbeispiele zu diskutieren, andererseits wurde mit den beteiligten Wohnungsunternehmen erarbeitet, in welcher Weise eine zielgerichtete Weiterentwicklung von Wohnungsbeständen in den Unternehmen geplant und umgesetzt werden kann.
Im Vorfeld der Workshops bzw. im laufenden Prozess haben die einzelnen Projektpartner in Abstimmung mit dem Projektteam die Projektgebiete ausgewählt, die im Forschungsvorhaben detailliert betrachtet wurden. Die Quartiere sollten eine Größe von in der Regel 100 bis zu 1.000 Wohneinheiten umfassen; sie sollen einer energetischen Modernisierung unterzogen werden.
Zwischen den beteiligten Wohnungsunternehmen und dem Projektteam hat während der Projektlaufzeit ein intensiver Dialog über die Umsetzung energieeffizienter Modernisierungen stattgefunden. Folgende Themenkomplexe wurden ausführlich behandelt:
Darstellung der Modellquartiere/ Beschreibung des Planungsstandes
Städtebauliche Einordnung und Bewertung der Quartiere
Einsatz von Portfolio-Management bei der strategischen Bestandsentwicklung
Entwicklung von Entwurfs- und Gestaltungsaspekten vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
Technische Untersuchung und präzise planerische Umsetzung energetisch relevanter Merkmale
Berechnung von Kosten, Wirtschaftlichkeit und Ermittlung von Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten auf Grundlage von bestimmten Parametern, deren Stabilität in Sensitivitätsberechnungen überprüft und beurteilt wurden
Untersuchung der sozialen Faktoren im Hinblick auf notwendige Maßnahmen, zusätzliche Kosten und alternative Lösungskonzepte
Entwicklung von Zielen für die Öffentlichkeitsarbeit und Außendarstellung

Zur Strukturierung der Arbeitsprozess wurde je beteiligten Wohnungsunternehmen ein charakteristisches Gebäude in dem Modernisierungsgebiet ausgewählt, an dem die für die Modernisierung (energetische Sanierung und klassische, wohnwertverbessernde Maßnahmen) relevanten Angaben erhoben wurden. Das charakteristische Gebäude stand stellvertretend für vergleichbare Gebäude innerhalb der zusammenhängenden Quartiere. Wesentlicher Baustein war dabei die Betrachtung unterschiedlicher energetischer Sanierungsvarianten. Die energetischen Berechnungen erfolgen mit dem Instrumentarium des Passivhaus-Institutes (Passivhaus-Projektierungspaket; PHPP), das den Energiebedarf transparent und realitätsgerecht abbildet.
Für die energetischen Sanierungsvarianten und die sonstigen Modernisierungsmaßnahmen wurden Einzel- und Gesamtkosten ermittelt. Daraus ist eine detaillierte Übersicht über die anfallenden Mehrinvestitionen unterschiedlicher Energiestandards für jedes Beispielgebäude entstanden. Auf Grundlage von Kenndaten aus bereits umgesetzten Sanierungsprojekten bzw. von Markterfahrungen wurden die einzelnen Parameter als Basis für die Wirtschaftlichkeitsberechnung für jeden Projektpartner individuell bestimmt. Die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen wurden mit den Projektpartnern diskutiert und unterschiedliche Varianten für Maßnahmenumfänge und Marktszenarien berechnet.
Ausgehend von den technischen und wirtschaftlichen Berechnungen konnten Defizite und Probleme identifiziert werden, um Maßnahmen erfolgreich umzusetzen. Die Ergebnisse des Projektes sind ausführlich in einer Anlage 2 zu diesem Abschlussbericht dargestellt. Darin sind auch die einzelnen Fallbeispiele und die ausgewählten Referenzgebäude für die Energie- und Kostenberechnungen dokumentiert.
Der ausführlichen Fassung des Projektberichtes wird eine Anlage 1 vorangestellt, die eine Checkliste für die Durchführung von energetischen Modernisierungen enthält und in die wesentliche Ergebnisse des Forschungsvorhabens eingeflossen sind.


Ergebnisse und Diskussion

Im Rahmen des Forschungsprojektes wurden aus den untersuchten Modellprojekten Empfehlungen für zukunftsfähige technische Gebäudestandards abgeleitet, die im Zyklus ohnehin anstehender Maßnah-men an den Bauteilen möglichst wirtschaftlich durchgeführt werden können: die U-Werte für die Gebäu-dehülle liegen für die Wand bei 0,18 bis 0,12 W/(m²K), im Dachbereich bei 0,16 bis 0,10 W/(m²K), der Kellerdecke bei 0,20 bis 0,15 W/(m²K) und für die Fenster bei UW 0,8 bis 0,9 W/(m²K). Die Gebäudetechnik erfordert eine Lüftungsanlage, die möglichst mit Wärmerückgewinnung ausgeführt werden sollte. Die Heizanlage sollte hohe Effizienz mit dem Einsatz eines hohen Anteils erneuerbarer Energien verbinden. Da der technische Sanierungszyklus kürzer ist, kann ggf. der optimierte regenerative Ansatz bei einer ersten Erneuerung der Anlage nach 15 bis 20 Jahren durchgeführt werden.
Für die Maßnahmen wurden Kostenansätze für die Einzelposten verschiedener energetischer und sonstiger Maßnahmenpakete herausgearbeitet. Sie wurden als Grundlage für die darauf aufbauenden Wirtschaftlichkeitsberechnungen verwendet. Die Kostenansätze können erwartungsgemäß nur als Leitlinie gelten, die bei jedem anderen Gebäude aufgrund der Ausgangssituation individuell deutlich abweichen können.
Die energetisch bedingten Kosten liegen für eine Sanierung mit dem Standard EnEV 2009 (Neubau) bei 280 bis 380 € pro m² Wohnfläche (Kostengruppe 300/400 nach DIN 276 inkl. MwSt.). Die darin enthaltenen instandsetzungsbedingten Kosten müssen individuell ermittelt werden und liegen bei 40 bis 75 Prozent. Durch die - energetisch nicht sinnvolle - Reduzierung des Standards hinsichtlich der Gebäudehülle auf KfW 130 können in den Beispielen etwa 30 €/m² eingespart werden.
Die resultierenden Mehrinvestitionen (Kostengruppe 300 und 400 nach DIN 276 inkl. MwSt. ohne Ne-benkosten von zzgl. 15 bis 20 %) betragen gegenüber dem Standard KfW 100 analog zur EnEV 2009 (Neubau):
Für den Standard KfW 85 (EnEV minus 15 %): optimierte Planung/günstige Rahmenbedingungen: 20 bis 40 Euro; mittlere Rahmenbedingungen: 30 bis 60 Euro pro m² Wohnfläche; ungünstige Rahmenbedingungen: 50 bis 70 Euro pro m² Wohnfläche
Für den Standard KfW 70 (EnEV minus 30 %): optimierte Planung/günstige Rahmenbedingungen: 50 bis 70 Euro; mittlere Rahmenbedingungen: 60 bis 90 Euro pro m² Wohnfläche; ungünstige Rahmenbedingungen: 80 bis 130 Euro pro m² Wohnfläche; dieser Standard sollte kurzfristig zum KfW-Breitenprogramm ausgeweitet werden
Für den Standard KfW 55 (EnEV minus 45 %): optimierte Planung/günstige Rahmenbedingungen: 70 bis 100 Euro; mittlere Rahmenbedingungen: 100 bis 160 Euro pro m² Wohnfläche; ungünstige Rahmenbedingungen: 150 bis 250 Euro pro m² Wohnfläche. Dieser Standard sollte zum Modell-Förderstandard werden und spätestens 2012 zum KfW-Breitenprogramm ausgeweitet werden.
Insbesondere die Standards KfW 70 und 55 wurden im Projektverlauf mit dem Beirat intensiv diskutiert und stellen seit Juli 2010 breitenwirksame Standards innerhalb der KfW-Förderung dar.
Dazu kommen Maßnahmen am Gemeinschaftsbereich (z. B. Treppenhaus, Eingangssituation) von 60 bis 300 €/m² WF, Maßnahmen in den Wohnungen (Erneuerung der Ausstattung, Schönheitsreparaturen) liegen in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße bei 120 bis über 300 €/m² sowie für die sonstige Gebäudetechnik (Sanitär, Elektro) bei 120 bis 200 €/m².
Auf der Grundlage der ermittelten Kostenansätze wurden für den Standard KfW 100 (Variante 3 der Berechnungen) Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt. Daraus resultierten folgende Ergebnisse:

Die geplanten Maßnahmen in den Fallbeispielen Nürnberg und Potsdam sind - bezogen auf einen Planungszeitraum von 30 Jahren - sehr vorteilhaft. Daraus resultieren ein hoher Vermögensendwert und eine vergleichsweise hohe Eigenkapitalrendite von 6,1 Prozent p.a. (Potsdam) und 7,4 Prozent p.a. (Nürnberg). Ausschlaggebend dafür ist die hohe modernisierungsbedingte Mietsteigerung, die für diese Maßnahmen angesetzt wurden. Sie ergeben sich dadurch, dass nach der Modernisierung eine andere, kaufkräftigere Zielgruppe mit den sanierten Wohnungen angesprochen werden kann.
Demgegenüber sind die Mietsteigerungspotenziale in den Beispielen Bielefeld, Bochum, Dortmund und Essen begrenzt, weil sich eine andere Zielgruppe nicht ansprechen lässt bzw. die Maßnahme für und mit der derzeitigen Mieterschaft umgesetzt wird.
Ausgehend von diesem Grundmodell ergeben sich bei alternativen Maßnahmen folgende Effekte:
Die Modernisierung auf einen höheren Effizienzstandard verbessert die Vorteilhaftigkeit nur, wenn die zusätzliche Energieeinsparung über die bisherige Mietensteigerung im Grundmodell umgelegt werden kann. Dabei hat sich in den Beispielprojekten gezeigt, dass Sanierungen auf den Standard KfW 55 zu den geringsten Durchschnittskosten je eingesparter kWh/m²a Heizenergie realisiert werden können.
Für die Vorteilhaftigkeit entscheidend sind die Voraussetzungen für künftige Mietensteigerungen.
Der Abzug von Ohnehin-Kosten führt zu deutlich verbesserter Wirtschaftlichkeit. Innerhalb des Projektes wurde dieses Vorgehen kontrovers diskutiert und beide Varianten gerechnet: von Seiten der technischen Bearbeitung und Teilen der Beiräte wird für den Abzug der Ohnehin-Kosten plädiert, weil diese ohnehin aufzuwenden wären, auch wenn nicht modernisiert würde. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht stehen sie für einen Kostenblock, dem keine in der Praxis umsetzbare Maßnahme gegenüber steht, weswegen Ohnehin-Kosten aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bei der Investitionsrechnung mit in Ansatz gebracht werden müssen.
Die Berücksichtigung von Restwerten führt i.d.R. zu einer Verbesserung der Vorteilhaftigkeit der Gesamtmaßnahme. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist zu hinterfragen, ob der (risikobehaftete) Restwert den Ausschlag für eine Investition geben kann insbesondere im Zusammenhang mit der Frage Verkauf oder Bestanderhalt. Sämtliche Berechnungen weisen die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit und ohne Berücksichtigung von Restwerten aus.
Hinsichtlich des Restwertes wird aus technischer Sicht zu bedenken gegeben, dass ein Gebäude mit hohem energetischen Standard mit hoher Wahrscheinlichkeit eine sicherere langfristige Wertstabilität haben wird und eine vorteilhafte Voraussetzung dafür bietet, dass diese Gebäude langfristig wieder in den Status von Cash Cows einmünden können.
Die KfW-Förderkredite haben einen hohen Einfluss und wurden in der Studie mit dem Förderumfang des Jahres 2009 angesetzt. Ohne KfW-Fördermöglichkeiten verringert sich die Vorteilhaftigkeit er-heblich.
Die skizzierten Berechnungen auf Gebäudeebene werden auf ihren Einfluss auf das Gesamtunternehmen hin geprüft. Eine Modernisierungsmaßnahme wird nur durchgeführt, wenn diese mit den Zielsetzungen des Unternehmens und der Portfolio-Strategie im Einklang stehen. Darüber hinaus müssen die Auswir-kungen auf den Cashflow, die Gewinn- und Verlustrechnung und die Wertveränderungen in der Bilanz vor dem Hintergrund der jeweiligen Rahmenbedingungen vertretbar sein.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Die Ergebnisse des Forschungsprojektes sind am 27. November 2009 auf einer öffentlichkeitswirksamen Abschlussveranstaltung in Berlin vorgestellt und in einem größeren Kreis aus den Mitgliedern des Beirates, den beteiligten Wohnungsunternehmen, dem Projektteam und einer interessierten Fachöffentlichkeit kontrovers diskutiert worden.


Fazit

Die energetische Modernisierung von Wohnungs- und Gebäudebeständen ist eine wichtige Aufgabe und für die Eigentümer eine große Herausforderung. Kenntnisse über technische Bauteile und die technische Umsetzung von Arbeiten sind in ausreichendem Maße vorhanden, um Gebäude auf einen hocheffizienten Energiestandard zu sanieren. Abhängig von den Ausgangsbedingungen - z. B. die Marktsituation, die Zielgruppen in Bestand und für die Neuvermietung, die individuelle Konstellation, in der sich der Vermieter befindet - wirken sich mehrere Einflussfaktoren auf die Höhe der Wirtschaftlichkeit aus.
Eine hohe Wirtschaftlichkeit entsteht in Konstellationen, in denen bei einer Modernisierung deutlich höhere Mieterträge nach Durchführung der Maßnahme generiert werden können. Dies erfordert häufig, dass zur besseren Vermietbarkeit der Bestände neben den energetischen Modernisierungsmaßnahmen weitere Aufwertungen der Wohnungen und der Gebäude (z. B. Anbau von Balkonen, Sanierung des Treppenhauses, Modernisierung von Bädern und WC, Erneuerung der Elektroleitungen, Austausch von Türen und Oberböden) vorgenommen werden müssen. Zwar erhöhen sich die Gesamtkosten durch weitere Aufwertungsmaßnahmen erheblich, jedoch kann dadurch die Vermietbarkeit auch von älteren Wohnungsbeständen erhöht werden und damit die Investition über Betrachtungszeiträume von 30 Jahren und mehr nachhaltig wirken.
Angesichts der bereits beschlossenen und der in der Diskussion befindlichen Klimaschutzziele ist es notwendig, die Anstrengungen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu erhöhen. Um die Energieeffizienz in einem Quartier zu optimieren ist es erforderlich, energetisch hocheffiziente Maßnahmen in den Gebäuden umzusetzen, die dauerhaft am Markt gehalten werden sollen und für die eine hohe Wirtschaftlichkeit berechnet werden kann.
Einzelne energetische Maßnahmen (Bauteilsanierungen) bieten sich an, wenn einzelne Gewerke das Ende der technischen Nutzungsdauer erreicht haben und eine Instandsetzungsmaßnahme notwendig wird. Voraussetzung dafür ist es, dass dadurch weitere Energieeffizienzmaßnahmen in der Zukunft nicht ausgeschlossen oder verteuert werden. Es ist individuell zu prüfen, ob bauteilbezogene Sanierungen aufgrund möglicher höherer Kosten oder der auftretenden Schnittstellenprobleme sinnvoll umgesetzt werden können.
Vielversprechend ist eine Zwei-Schritt-Strategie: Zunächst wird die Gebäudehülle hochwertig gedämmt, und in einem zweiten Schritt wird im nächsten Erneuerungszyklus der Heizanlage eine Umstellung auf erneuerbare Energien ausgeführt.
Für Wohnungs- und Gebäudebestände, bei denen die Gefahr dauerhafter Leerstände droht bzw. bereits Vermietungsschwierigkeiten auftreten und die nicht über weitere Dekaden am Markt gehalten werden können oder sollen, sind minimal-investive Maßnahmen sinnvoll.
Mit dem skizzierten Maßnahmenmix kann die Energieeffizienz von Wohnquartieren deutlich erhöht und unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen optimiert werden, ohne dass zukünftige Potenziale für weitere Effizienzmaßnahmen verloren gehen oder hohe zusätzliche Kosten entstehen. Dabei muss allerdings bedacht werden, dass vor dem Hintergrund der aktuellen klimapolitischen Diskussion mit Blick auf die Entwicklung bis zum Jahr 2050 für jedes modernisierte Bauteil nur hochwertige energetische Standards zukunftsfähig sein können. Auf Grund des hohen Investitionszyklus von 30 bis 50 Jahren führen mittlere Standards mit hoher Sicherheit zu dem Dilemma, dass vor Ablauf ihrer technischen und wirtschaftlichen Lebensdauer energiepolitisch erneut eine energetische Modernisierung erforderlich ist.