Erhalt und Umwandlung von Siloanlagen am Flensburger Ballastkai in geförderten Wohnraum und Energiespeicher, ggf. Fläche für Gemeinbedarf
Projektdurchführung
LAGERSCHWERTFEGER GmbH
Greifswalder Str. 43 a
10405 Berlin
Zielsetzung und Anlass des Vorhabens
Die bestehenden Siloanlagen in der Flensburger Förde sollen im Rahmenplan „Hafen-Ost“ abgerissen werden und durch rund 1.000 neuen Wohnungen ersetzt werden. Wir haben auf eigene Initiative eine Studie zum Erhalt der Siloanlagen angefertigt.
Die selbst gestellte Aufgabe lautete, die Bestandsgebäude sinnvoll in den bestehenden Rahmenplan Hafen-Ost einzubetten, also eine mögliche Nachnutzung ohne Abriss zu definieren. Ergebnis ist, dass wir mit vertretbarem Umbau-Aufwand mehr Fläche zur Verfügung stellen können, als der Rahmenplan bei Abriss auf der Grundfläche der Silos vorsieht. Dies bei mindestens 67 % geringerem CO2-Verbrauch, bezogen auf die Erstellung des im Rahmenplan angenommenen Bauvolumens in Holz-Hybridbauweise. Im Rahmenplan ist kein Stromspeicher o. ä. vorgesehen.
Ohne Abriss entsteht kein bzw. deutlich weniger Müll bzw. Bauschutt. Zudem können wir in den ehemaligen Industrieanlagen Batteriespeicher vorsehen, die 17.000 Haushalte für einen Tag mit gespeichertem [und vorzugsweise regenerativen] Strom versorgen.
Hauptgegenstände der Studie sind die Voruntersuchungen, ob die Bestandsgebäude für den Einbau der benötigten Wohnungen geeignet sind und ob sich Energiespeichersysteme direkt neben dem Wohnen betreiben lassen. Weiter untersuchen wir die Moderation der Akteure sowie die Wirtschaftlichkeit und Vorbildwirkung des Projekts. Dieses DBU-Förderprojekt begleitet das reale Vorhaben bereits in der Projektentwicklungsphase.
Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenArbeitsschritte:
1. Recherche allgemein:
1.1. Untersuchung der Projektstruktur: Klärung der Besitz- und Nutzer*innenverhältnisse
1.2. Programm: Erörterung des Wohnungsbedarfs mit Politik und Verwaltung
1.3. Marktrecherche Situation vor Ort
1.4. Untersuchung Übertragbarkeit auf andere Orte – Vorkommen ähnlicher Gebäudestrukturen in vergleichbaren Lagen
2. Grundlagenuntersuchung – ähnlich Grundlagenermittlung in der Architektur:
2.1. Aufklärung der Historie von Bausubstanz und deren Nutzung (zur Abschätzung von Lasten etc.)
2.2. Analyse Tragwerk
2.3. Analyse Eignung der Gebäudestruktur für Wohnraum im Allgemeinen (z. B. Erschließung)
2.4. Analyse Wohnungsanzahl und Abgleich mit Planung Hafen-Ost
2.5. Einordnung planungsrechtlicher Parameter
2.6. Abstimmung mit Trägern öffentlicher Belange
2.7. Planungsrechtliche Einordnung
2.8. Denkmalrechtliche Einordnung
3. Studien architektonisch
3.1. Entwurf Grundrisse gem. Wohnungsschlüssel auf Regelgrundriss und Abgleich mit planungsrechtlichen Parametern
3.2. Entwurf einzelner Fassaden
3.3. Entwurf Fassadenstruktur
3.4. Entwurf möglichen Montageablaufs
4. Studie zur Integration verschiedener Batteriespeichersysteme in die Silostruktur
4.1. Vergleich unterschiedlicher Batteriesysteme
4.2. Analyse verschiedener Technologien zur Energiegewinnung
4.3. Überschlägige Berechnung der Kapazitäten
5. Studien zum Tragwerk und Auswirkungen alternativer Lastfälle
5.1. Abschätzung Tragfähigkeit
5.2. Grobkonzept Tragwerk
6. Ökobilanzielle Betrachtung
6.1. Vergleich Szenario Erhalt vs. Abriss und „Hafen-Ost“
7. Ökonomisches Konzept
8. Präsentation und Diskussion mit Politik
8.1. Abstimmungsrunden mit Stadtplanung, IhrSan und sonstigen
8.2. Präsentation vor Ausschuss für Umwelt, Planung und Stadtentwicklung
Methoden:
• Literatur- und Internetrecherche
• Marktrecherche (Anbieter von Batteriesystemen)
• Interviewen von Forscherinnen und Forschern
• Marktrecherche (lokaler Immobilienmarkt)
• Architektonische, tragwersktechnsiche, bauphysikalische, brandschutztechnische, energetische und allg. technische Untersuchung
Ergebnisse und Diskussion
Anfänglich gibt es Skepsis einiger Fraktionen im Ausschuss für Umwelt, Planung und Stadtentwicklung gegenüber dem Erhalt. Die Bedenken scheinen weniger inhaltlich-sachlichen als prozessual-organisatorischen Ursprungs: Im Rat geht es meist nicht um die Silos, sondern um das Gesamtprojekt Hafen-Ost und dessen Umsetzbarkeit im Allgemeinen. Hier halten etwa 50 % des Rates die für die Realisierung von Hafen-Ost notwendige Umwidmung des Hafengebiets und die damit verbundenen Auswirkungen auf das Gebiet für nicht tragbar. Bedenken gibt es neben den oben genannten u. a. hinsichtlich der in den „Vorbereitende(n) Untersuchungen nach §141 BauGB“ Einordnung der Anlagen als maßstabssprengende Gebäudekomplexe, die die Erlebbarkeit des Denkmals (Ballastkai) mindern. Weiter gelte es, die Tragfähigkeit der Kaimauer zu untersuchen (geschieht in separatem Gutachten im Auftrag der Stadt Flensburg).
Die Idee, die Gebäude mit Energiespeichern zu versehen, wird als interessant, ggf. aber nicht etabliert aufgefasst. Zu Beginn des Projekts sind sowohl reine Wärmespeicher (Wasser) als auch Batteriespeicher für Elektrizität im Gespräch. Im weiteren Verlauf des Projekts nehmen wir vom Warmwasserspeicher Abstand, da die Stadtwerke Flensburg bereits über zwei große Wärmespeicher verfügt.
In mehreren Präsentationen und Überarbeitungen können wir den Fokus auf die Silos legen und die Bedenken gegenüber deren Erhalt sukzessive ausräumen. Wir zeigen auf, dass wir mit dem Erhalt etwa 25 % mehr Wohnungen auf gleicher Fläche erreichen als mit der in Hafen-Ost skizzierten Planung. Dabei emittieren wir voraussichtlich 67 % weniger CO2. Der in der Voruntersuchung aufgezeigte Maßstabssprung scheint subjektiv ausgelegt. Hierzu soll der Gestaltungsbeirat der Stadt Flensburg konsultiert werden.
In der Sitzung vom 10.10.2023 spricht sich der SUPA für den Erhalt der Silos aus.
Im Telefonat mit dem Kämmerer und Bürgermeister der Stadt Flensburg zeigt sich, dass es strukturelle Änderungen in der Stadtverwaltung geben wird: Die Verwaltungsspitze des Stadtplanungsamtes wird zum dritten Quartal 2025 umstrukturiert, es soll fortan eine gewählte Stadtbaurät*in geben. Bislang wurde die Leitung des Amtes für Stadtentwicklung aus der Verwaltung besetzt. Scheinbar parallel zu dieser Änderung gibt es Bestrebungen, das Projekt Hafen-Ost abzuändern, wohl weil es zwischen seiner Entstehung 2018 und heute keine angemessenen Fortschritte zu verzeichnen hat. Es soll nun an die neuen Bedingungen angepasst werden (keine Umwidmung des Hafens, kleinerer Umfang, keine Verlegung von Straßen etc.).
Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation
. Präsentation auf Konferenz CONBAU NORD am 11.09.2025
. Eigene Veröffentlichung steht noch aus
Fazit
Die Untersuchung bestehender Gebäudesubstanz aus dem Logistik- und Industriebereich als Option für den Einbau von Wohnungen scheint angemessen hinsichtlich der Wohnungsfrage auf der einen, Flächenversiegelung und Energieverbrauch bei Abriss und Neubau auf der anderen Seite. Im Bericht zeigen wir weitere Standorte mit ähnlichen Gebäuden auf. Die Untersuchung scheint auf viele der Situationen übertragbar. Da sich die Recherche auf Silostandorte in Hafen- und Innenstadtnähe beschränkt, kann davon ausgegangen werden, dass es auch in anderen (Industrie)Bereichen Potenziale ähnlichen Ausmaßes und ähnlicher Qualität gibt.
Die Untersuchung aus stadtplanerischer, architektonischer, energetischer und ökobilanzieller Sicht vergrößert die Flexibilität der Nachnutzung beträchtlich. Die Entscheidung pro oder contra Abriss der Silos kann dank Vorlage der Arbeit fundierter getroffen werden.
Dies scheint schon deshalb sinnvoll, da die bislang heranzuziehenden Disziplinen Stadtplanung, TÖB, Umweltamt etc. zwar ihre jeweils fundierten Stellungnahmen verfassen, die Zusammenführung jedoch nicht hinsichtlich ökobilanziell-energetischer Aspekte ausgewertet wird.
Die Idee, tiefe Gebäudevolumen mit Energiespeichern (in diesem Fall Batteriespeicher) trifft auf großes Interesse in Politik und Forschungslandschaft. Grund dafür scheinen die Verbesserung der lokalen Infrastruktur (Bereitstellung großer Energiemengen aus regenerativ erzeugter Energie) sowie auch die Erhöhung der Redundanz in der Energieversorgung zu sein.