Projekt 24913/01

Sanierung von Altenheimen als ganzheitliche integrale Planungsaufgabe in Abstimmung mit Betriebsabläufen, Gebäudeplanung, Haustechnik und Nutzerbedürfnissen

Projektträger

Stadt Ochsenfurt Pfründespitalstiftung Ochsenfurt vertr. durch die Stadt Ochsenfurt
Hauptstr. 42
97199 Ochsenfurt
Telefon: (0 93 31) 97 27

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

Das Haus Franziskus wurde als Altenheim der Pfründespitalstiftung Ochsenfurt 1972 erbaut. Es ist in den technischen Einrichtungen weitgehend verbraucht und entspricht in seiner Konzeption aufgrund des strukturellen Wandels vom Wohn zum Pflegeheim nicht mehr den heutigen Anforderungen. Nachdem in den Jahren 1998 bis 2002 Maßnahmen in Teilbereichen durchgeführt wurden, jedoch ohne ganzheitliche Betrachtungen anzustellen, sollen neue Wege beschritten werden:

Ziel ist eine ganzheitliche Sanierung, die eine optimierte, mustergültige und Wert erhaltende Gesamtlösung darstellt: Im Rahmen der Planung werden die Umweltverträglichkeit von Baustoffen, Energie- und Rohstoffverbräuche sowie Betriebsabläufe mit dem Ziel betrachtet, CO2-Emissionen sowie Brennstoff- und Wasserverbrauch zu reduzieren. Die Wohn- und Lebensbedingungen der Bewohner sollen verbessert und die Arbeitsbedingungen des Personals erleichtert werden.

Die jährlichen Betriebs- und Instandhaltungskosten in Höhe von derzeit ca. 273.000 € sollen durch bauliche Maßnahmen und rationelle Energieverwendung deutlich gesenkt werden. Gegenüber dem derzeitigen Bestand besteht ein Einsparpotential von ca. 100.000 € pro Jahr.


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenDurch eine Untersuchung der Betriebsabläufe, der rechtlichen Anforderungen und der sozialen Bedürfnisse sollen im engen Dialog mit Betreiber und Bewohnern Möglichkeiten gefunden werden, das Wohnumfeld für die Bewohner lebenswerter zu gestalten, dadurch die Attraktivität zu erhöhen und gleichzeitig die Betriebsabläufe zu optimieren und damit Ressourcen sparender und wirtschaftlicher zu gestalten. Mit einer energetischen Untersuchung von Gebäudehülle und Energietechnik sollen die Einsparpotentiale am Energieverbrauch festgestellt werden und anhand einer Lebenszyklusanalyse dauerhafte Lösungen ausgearbeitet werden. Die möglichen Synergien zwischen Stromverbrauch, Kühlleistung für Kühlräume der Küche, Warmwasserbereitstellung und Heizung sollen durch ein umfassendes Energiemanagement genutzt werden. Die Erkenntnisse sollen in eine integrierte Planung eingearbeitet und anschließend umgesetzt werden.


Ergebnisse und Diskussion

Die vorhandene Dokumentation liefert unzureichende Informationen. Die Dokumentation und die Raumstruktur wurden erfasst, katalogisiert und digitalisiert. Gleichzeitig wurde die spezielle Problematik der gesetzlichen Vorgaben für Altenheime erhoben und der Brandschutz in die Vorplanung eingearbeitet. Auch die sehr großen Verbräuche von Wasser, Strom und Gas wurden ermittelt und zugeordnet.

Diese Untersuchung vergleicht die Vor- und Nachteile unterschiedlich geführter Heime sowie am konkreten Beispiel die Chancen und Grenzen der Einflussnahme durch eine bauliche Optimierung. Das Architekturbüro betrachtete dabei nicht nur gestalterische Aspekte sondern stimmte gemeinsam mit dem Nutzer Betriebsabläufe, Gebäudeplanung, Haustechnik und Nutzerbedürfnisse im Vorfeld ab. Es wurden Partner aus der privaten Altenpflege zur Beratung mit eingebunden und folgende Bereiche betrachtet:
o Gebäudebestandserfassung durch örtliches Aufmaß als Bestandswerkplan, mit Fotodokumentation und Raumbuch, Schadensermittlung und baulicher Problemerfassung.
o Erfassung und Analyse der derzeitigen Betriebsabläufe sowie deren Optimierung in Orientierung an einem neu gebauten privaten Altenpflegeheim.
o Untersuchung der baulichen Veränderungsmöglichkeiten, um möglichst die Wirtschaftlichkeit eines privaten Altenheim-Neubaus zu erreichen.
o Untersuchung und detaillierte Aufschlüsselung der bisherigen Betriebskosten mit besonderer Schwerpunktsetzung auf Personal-, Energie- und Wasserkosten. Vergleich mit einem Neubau.
o Untersuchung und Erarbeitung von Haustechnikkonzepten zur Verbesserung der Nutzungsqualität, der Senkung von künftigen Energie, Wasser- und Reinigungskosten.
o Berücksichtigung zukünftiger Pflegekonzepte und der Variabilität der Zimmernutzung.

Zu mehreren Sanierungsvarianten wurden Investitions- und Betriebskosten nach DIN 276 über einen Zeitraum von 30 Jahren untersucht und gegenübergestellt:
o Standard-Sanierung nach rechtlichen Mindestanforderungen für eine Sanierung
o Optimierte Sanierung mit effizienter Energietechnik bei den vorh. Konditionen
o wie vorstehend jedoch mit Sonderkonditionen von kommunaler Seite
o Optimierte Sanierung mit effizienter Energietechnik ohne Tilgungszuschuss durch KfW

Die Investitionssummen liegen bei Variante 1 bei geschätzt 6.810.000 €, für Variante 2, 3 und 4 bei 7.070.000 €. Der Mehraufwand für umweltrelevante Maßnahmen liegt bei ca. 260.000 Euro. Er hat einen Anteil von ~ 4 % an der Gesamtaufwendung (Kostengruppe 200 bis 700) bzw. von unter 6 % an den Kostengruppen 300 + 400.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Die Ergebnisse wurden vom Kooperationspartner, dem Architekturbüro Haase, anlässlich verschiedener Präsentationen der Öffentlichkeit vorgestellt.


Fazit

Alten- und Pflegeheime gewinnen in der Zukunft eine immer größere Bedeutung: Der Betreuungsbedarf steigt einerseits aufgrund der höheren Lebenserwartung, andererseits durch längere Betreuungszeiten. Die Zahl der zu sanierenden Alten- und Pflegeheime nimmt ebenso zu. Hierbei ändern sich jedoch die Anforderungen an die zukünftigen Aufgaben dieser Gebäude.

Die vorliegende Arbeit ersetzt keine Leistung einer projektbezogenen Planung, sondern ist eine Grundlage zum Aufzeigen sinnvoller Lösungswege im Rahmen eine integrale Planung. Sie stellt eine methodische Vorgehensweise vor, den Bestand zu ermitteln, vorhandene Potentiale zu bewerten und Sanierungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Dabei wurden bauliche, technische und konzeptionelle Aspekte berücksichtigt und miteinander vernetzt.

Noch während der Projektlaufzeit wurde das Altenheim Haus Franziskus in 2009 an das Kommunalunternehmen Senioreneinrichtungen des Landkreises Würzburg gGmbH übergeben. Es ist ein Neubau auf dem Grundstück vorgesehen.