Zielsetzung und Anlass des Vorhabens<\/p>\n
Basierend auf den Ergebnissen des DBU-Projektes Energetische Geb\u00e4udesanierung mit Faktor 10 (DBU 19208), die in einem Folgeprojekt in Form einer Brosch\u00fcre (DBU 22470) ver\u00f6ffentlicht wurden, konnten im Rahmen des dena-Modellvorhabens Niedrigenergiehaus im Bestand zahlreiche hochenergieeffiziente Sanierungsprojekte technisch erfolgreich umgesetzt werden.
\nAufbauend auf diesen Erfahrungen liegt die Zielsetzung des vorliegenden Projektes in der Erarbeitung und Entwicklung allgemeing\u00fcltiger L\u00f6sungsans\u00e4tze f\u00fcr eine breitenwirksame Anwendung dieser Techniken im Quartier und im st\u00e4dtebaulichen Rahmen. Dabei spielt die praktische Umsetzbarkeit unter Quartiersbedingungen eine wesentliche Rolle, d.h. verschiedene Bausubstanz mit unterschiedlichem Modernisierungsstand, Mieth\u00f6hen usw.
\nDurch die interdisziplin\u00e4re Zusammenarbeit innerhalb des Projektteams und den Kooperationspartnern wurde im Projektverlauf Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen erarbeitet und Wege zu einer hohen Energieeffizienz mit st\u00e4dtebaulicher Breitenwirkung entwickelt. Dies beinhaltet neben der Entwicklung von Anforderungen an die Politik und F\u00f6rdermittelgeber auch die Industrie, die in die Verantwortung genommen werden soll, neue Verfahren und Techniken auf dem Markt zu etablieren, die eine energetische Sanierung sowohl technisch als auch wirtschaftlich noch interessanter gestalten.
\nIm Fokus dieses Forschungsprojektes steht die Betrachtung von Geb\u00e4udeformationen bzw. ganzen Quartieren im Gegensatz zu einer Einzelobjektbetrachtung.<\/p>\n
Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenBasis f\u00fcr die Projektarbeit ist die detaillierte Analyse von Fallbeispielen und die Durchf\u00fchrung von Workshops zu Technik und Wirtschaftlichkeit. Die Workshops dienen einerseits dazu, die Besonderheiten der Fallbeispiele zu diskutieren, andererseits wurde mit den beteiligten Wohnungsunternehmen erarbeitet, in welcher Weise eine zielgerichtete Weiterentwicklung von Wohnungsbest\u00e4nden in den Unternehmen geplant und umgesetzt werden kann.
\nIm Vorfeld der Workshops bzw. im laufenden Prozess haben die einzelnen Projektpartner in Abstimmung mit dem Projektteam die Projektgebiete ausgew\u00e4hlt, die im Forschungsvorhaben detailliert betrachtet wurden. Die Quartiere sollten eine Gr\u00f6\u00dfe von in der Regel 100 bis zu 1.000 Wohneinheiten umfassen; sie sollen einer energetischen Modernisierung unterzogen werden.
\nZwischen den beteiligten Wohnungsunternehmen und dem Projektteam hat w\u00e4hrend der Projektlaufzeit ein intensiver Dialog \u00fcber die Umsetzung energieeffizienter Modernisierungen stattgefunden. Folgende Themenkomplexe wurden ausf\u00fchrlich behandelt:
\n\tDarstellung der Modellquartiere\/ Beschreibung des Planungsstandes
\n\tSt\u00e4dtebauliche Einordnung und Bewertung der Quartiere
\n\tEinsatz von Portfolio-Management bei der strategischen Bestandsentwicklung
\n\tEntwicklung von Entwurfs- und Gestaltungsaspekten vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
\n\tTechnische Untersuchung und pr\u00e4zise planerische Umsetzung energetisch relevanter Merkmale
\n\tBerechnung von Kosten, Wirtschaftlichkeit und Ermittlung von Finanzierungs- und F\u00f6rderm\u00f6glichkeiten auf Grundlage von bestimmten Parametern, deren Stabilit\u00e4t in Sensitivit\u00e4tsberechnungen \u00fcberpr\u00fcft und beurteilt wurden
\n\tUntersuchung der sozialen Faktoren im Hinblick auf notwendige Ma\u00dfnahmen, zus\u00e4tzliche Kosten und alternative L\u00f6sungskonzepte
\n\tEntwicklung von Zielen f\u00fcr die \u00d6ffentlichkeitsarbeit und Au\u00dfendarstellung<\/p>\n
Zur Strukturierung der Arbeitsprozess wurde je beteiligten Wohnungsunternehmen ein charakteristisches Geb\u00e4ude in dem Modernisierungsgebiet ausgew\u00e4hlt, an dem die f\u00fcr die Modernisierung (energetische Sanierung und klassische, wohnwertverbessernde Ma\u00dfnahmen) relevanten Angaben erhoben wurden. Das charakteristische Geb\u00e4ude stand stellvertretend f\u00fcr vergleichbare Geb\u00e4ude innerhalb der zusammenh\u00e4ngenden Quartiere. Wesentlicher Baustein war dabei die Betrachtung unterschiedlicher energetischer Sanierungsvarianten. Die energetischen Berechnungen erfolgen mit dem Instrumentarium des Passivhaus-Institutes (Passivhaus-Projektierungspaket; PHPP), das den Energiebedarf transparent und realit\u00e4tsgerecht abbildet.
\nF\u00fcr die energetischen Sanierungsvarianten und die sonstigen Modernisierungsma\u00dfnahmen wurden Einzel- und Gesamtkosten ermittelt. Daraus ist eine detaillierte \u00dcbersicht \u00fcber die anfallenden Mehrinvestitionen unterschiedlicher Energiestandards f\u00fcr jedes Beispielgeb\u00e4ude entstanden. Auf Grundlage von Kenndaten aus bereits umgesetzten Sanierungsprojekten bzw. von Markterfahrungen wurden die einzelnen Parameter als Basis f\u00fcr die Wirtschaftlichkeitsberechnung f\u00fcr jeden Projektpartner individuell bestimmt. Die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen wurden mit den Projektpartnern diskutiert und unterschiedliche Varianten f\u00fcr Ma\u00dfnahmenumf\u00e4nge und Marktszenarien berechnet.
\nAusgehend von den technischen und wirtschaftlichen Berechnungen konnten Defizite und Probleme identifiziert werden, um Ma\u00dfnahmen erfolgreich umzusetzen. Die Ergebnisse des Projektes sind ausf\u00fchrlich in einer Anlage 2 zu diesem Abschlussbericht dargestellt. Darin sind auch die einzelnen Fallbeispiele und die ausgew\u00e4hlten Referenzgeb\u00e4ude f\u00fcr die Energie- und Kostenberechnungen dokumentiert.
\nDer ausf\u00fchrlichen Fassung des Projektberichtes wird eine Anlage 1 vorangestellt, die eine Checkliste f\u00fcr die Durchf\u00fchrung von energetischen Modernisierungen enth\u00e4lt und in die wesentliche Ergebnisse des Forschungsvorhabens eingeflossen sind.<\/p>\n
Ergebnisse und Diskussion<\/p>\n
Im Rahmen des Forschungsprojektes wurden aus den untersuchten Modellprojekten Empfehlungen f\u00fcr zukunftsf\u00e4hige technische Geb\u00e4udestandards abgeleitet, die im Zyklus ohnehin anstehender Ma\u00dfnah-men an den Bauteilen m\u00f6glichst wirtschaftlich durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen: die U-Werte f\u00fcr die Geb\u00e4u-deh\u00fclle liegen f\u00fcr die Wand bei 0,18 bis 0,12 W\/(m\u00b2K), im Dachbereich bei 0,16 bis 0,10 W\/(m\u00b2K), der Kellerdecke bei 0,20 bis 0,15 W\/(m\u00b2K) und f\u00fcr die Fenster bei UW 0,8 bis 0,9 W\/(m\u00b2K). Die Geb\u00e4udetechnik erfordert eine L\u00fcftungsanlage, die m\u00f6glichst mit W\u00e4rmer\u00fcckgewinnung ausgef\u00fchrt werden sollte. Die Heizanlage sollte hohe Effizienz mit dem Einsatz eines hohen Anteils erneuerbarer Energien verbinden. Da der technische Sanierungszyklus k\u00fcrzer ist, kann ggf. der optimierte regenerative Ansatz bei einer ersten Erneuerung der Anlage nach 15 bis 20 Jahren durchgef\u00fchrt werden.
\nF\u00fcr die Ma\u00dfnahmen wurden Kostenans\u00e4tze f\u00fcr die Einzelposten verschiedener energetischer und sonstiger Ma\u00dfnahmenpakete herausgearbeitet. Sie wurden als Grundlage f\u00fcr die darauf aufbauenden Wirtschaftlichkeitsberechnungen verwendet. Die Kostenans\u00e4tze k\u00f6nnen erwartungsgem\u00e4\u00df nur als Leitlinie gelten, die bei jedem anderen Geb\u00e4ude aufgrund der Ausgangssituation individuell deutlich abweichen k\u00f6nnen.
\nDie energetisch bedingten Kosten liegen f\u00fcr eine Sanierung mit dem Standard EnEV 2009 (Neubau) bei 280 bis 380 \u0080 pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che (Kostengruppe 300\/400 nach DIN 276 inkl. MwSt.). Die darin enthaltenen instandsetzungsbedingten Kosten m\u00fcssen individuell ermittelt werden und liegen bei 40 bis 75 Prozent. Durch die – energetisch nicht sinnvolle – Reduzierung des Standards hinsichtlich der Geb\u00e4udeh\u00fclle auf KfW 130 k\u00f6nnen in den Beispielen etwa 30 \u0080\/m\u00b2 eingespart werden.
\nDie resultierenden Mehrinvestitionen (Kostengruppe 300 und 400 nach DIN 276 inkl. MwSt. ohne Ne-benkosten von zzgl. 15 bis 20 %) betragen gegen\u00fcber dem Standard KfW 100 analog zur EnEV 2009 (Neubau):
\n\tF\u00fcr den Standard KfW 85 (EnEV minus 15 %): optimierte Planung\/g\u00fcnstige Rahmenbedingungen: 20 bis 40 Euro; mittlere Rahmenbedingungen: 30 bis 60 Euro pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che; ung\u00fcnstige Rahmenbedingungen: 50 bis 70 Euro pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che
\n\tF\u00fcr den Standard KfW 70 (EnEV minus 30 %): optimierte Planung\/g\u00fcnstige Rahmenbedingungen: 50 bis 70 Euro; mittlere Rahmenbedingungen: 60 bis 90 Euro pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che; ung\u00fcnstige Rahmenbedingungen: 80 bis 130 Euro pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che; dieser Standard sollte kurzfristig zum KfW-Breitenprogramm ausgeweitet werden
\n\tF\u00fcr den Standard KfW 55 (EnEV minus 45 %): optimierte Planung\/g\u00fcnstige Rahmenbedingungen: 70 bis 100 Euro; mittlere Rahmenbedingungen: 100 bis 160 Euro pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che; ung\u00fcnstige Rahmenbedingungen: 150 bis 250 Euro pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che. Dieser Standard sollte zum Modell-F\u00f6rderstandard werden und sp\u00e4testens 2012 zum KfW-Breitenprogramm ausgeweitet werden.
\nInsbesondere die Standards KfW 70 und 55 wurden im Projektverlauf mit dem Beirat intensiv diskutiert und stellen seit Juli 2010 breitenwirksame Standards innerhalb der KfW-F\u00f6rderung dar.
\nDazu kommen Ma\u00dfnahmen am Gemeinschaftsbereich (z. B. Treppenhaus, Eingangssituation) von 60 bis 300 \u0080\/m\u00b2 WF, Ma\u00dfnahmen in den Wohnungen (Erneuerung der Ausstattung, Sch\u00f6nheitsreparaturen) liegen in Abh\u00e4ngigkeit von der Wohnungsgr\u00f6\u00dfe bei 120 bis \u00fcber 300 \u0080\/m\u00b2 sowie f\u00fcr die sonstige Geb\u00e4udetechnik (Sanit\u00e4r, Elektro) bei 120 bis 200 \u0080\/m\u00b2.
\nAuf der Grundlage der ermittelten Kostenans\u00e4tze wurden f\u00fcr den Standard KfW 100 (Variante 3 der Berechnungen) Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgef\u00fchrt. Daraus resultierten folgende Ergebnisse:<\/p>\n
Die geplanten Ma\u00dfnahmen in den Fallbeispielen N\u00fcrnberg und Potsdam sind – bezogen auf einen Planungszeitraum von 30 Jahren – sehr vorteilhaft. Daraus resultieren ein hoher Verm\u00f6gensendwert und eine vergleichsweise hohe Eigenkapitalrendite von 6,1 Prozent p.a. (Potsdam) und 7,4 Prozent p.a. (N\u00fcrnberg). Ausschlaggebend daf\u00fcr ist die hohe modernisierungsbedingte Mietsteigerung, die f\u00fcr diese Ma\u00dfnahmen angesetzt wurden. Sie ergeben sich dadurch, dass nach der Modernisierung eine andere, kaufkr\u00e4ftigere Zielgruppe mit den sanierten Wohnungen angesprochen werden kann.
\nDemgegen\u00fcber sind die Mietsteigerungspotenziale in den Beispielen Bielefeld, Bochum, Dortmund und Essen begrenzt, weil sich eine andere Zielgruppe nicht ansprechen l\u00e4sst bzw. die Ma\u00dfnahme f\u00fcr und mit der derzeitigen Mieterschaft umgesetzt wird.
\nAusgehend von diesem Grundmodell ergeben sich bei alternativen Ma\u00dfnahmen folgende Effekte:
\n\tDie Modernisierung auf einen h\u00f6heren Effizienzstandard verbessert die Vorteilhaftigkeit nur, wenn die zus\u00e4tzliche Energieeinsparung \u00fcber die bisherige Mietensteigerung im Grundmodell umgelegt werden kann. Dabei hat sich in den Beispielprojekten gezeigt, dass Sanierungen auf den Standard KfW 55 zu den geringsten Durchschnittskosten je eingesparter kWh\/m\u00b2a Heizenergie realisiert werden k\u00f6nnen.
\n\tF\u00fcr die Vorteilhaftigkeit entscheidend sind die Voraussetzungen f\u00fcr k\u00fcnftige Mietensteigerungen.
\n\tDer Abzug von Ohnehin-Kosten f\u00fchrt zu deutlich verbesserter Wirtschaftlichkeit. Innerhalb des Projektes wurde dieses Vorgehen kontrovers diskutiert und beide Varianten gerechnet: von Seiten der technischen Bearbeitung und Teilen der Beir\u00e4te wird f\u00fcr den Abzug der Ohnehin-Kosten pl\u00e4diert, weil diese ohnehin aufzuwenden w\u00e4ren, auch wenn nicht modernisiert w\u00fcrde. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht stehen sie f\u00fcr einen Kostenblock, dem keine in der Praxis umsetzbare Ma\u00dfnahme gegen\u00fcber steht, weswegen Ohnehin-Kosten aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bei der Investitionsrechnung mit in Ansatz gebracht werden m\u00fcssen.
\n\tDie Ber\u00fccksichtigung von Restwerten f\u00fchrt i.d.R. zu einer Verbesserung der Vorteilhaftigkeit der Gesamtma\u00dfnahme. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist zu hinterfragen, ob der (risikobehaftete) Restwert den Ausschlag f\u00fcr eine Investition geben kann insbesondere im Zusammenhang mit der Frage Verkauf oder Bestanderhalt. S\u00e4mtliche Berechnungen weisen die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit und ohne Ber\u00fccksichtigung von Restwerten aus.
\n\tHinsichtlich des Restwertes wird aus technischer Sicht zu bedenken gegeben, dass ein Geb\u00e4ude mit hohem energetischen Standard mit hoher Wahrscheinlichkeit eine sicherere langfristige Wertstabilit\u00e4t haben wird und eine vorteilhafte Voraussetzung daf\u00fcr bietet, dass diese Geb\u00e4ude langfristig wieder in den Status von Cash Cows einm\u00fcnden k\u00f6nnen.
\n\tDie KfW-F\u00f6rderkredite haben einen hohen Einfluss und wurden in der Studie mit dem F\u00f6rderumfang des Jahres 2009 angesetzt. Ohne KfW-F\u00f6rderm\u00f6glichkeiten verringert sich die Vorteilhaftigkeit er-heblich.
\nDie skizzierten Berechnungen auf Geb\u00e4udeebene werden auf ihren Einfluss auf das Gesamtunternehmen hin gepr\u00fcft. Eine Modernisierungsma\u00dfnahme wird nur durchgef\u00fchrt, wenn diese mit den Zielsetzungen des Unternehmens und der Portfolio-Strategie im Einklang stehen. Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssen die Auswir-kungen auf den Cashflow, die Gewinn- und Verlustrechnung und die Wertver\u00e4nderungen in der Bilanz vor dem Hintergrund der jeweiligen Rahmenbedingungen vertretbar sein.<\/p>\n
\u00d6ffentlichkeitsarbeit und Pr\u00e4sentation<\/p>\n
Die Ergebnisse des Forschungsprojektes sind am 27. November 2009 auf einer \u00f6ffentlichkeitswirksamen Abschlussveranstaltung in Berlin vorgestellt und in einem gr\u00f6\u00dferen Kreis aus den Mitgliedern des Beirates, den beteiligten Wohnungsunternehmen, dem Projektteam und einer interessierten Fach\u00f6ffentlichkeit kontrovers diskutiert worden.<\/p>\n
Fazit<\/p>\n
Die energetische Modernisierung von Wohnungs- und Geb\u00e4udebest\u00e4nden ist eine wichtige Aufgabe und f\u00fcr die Eigent\u00fcmer eine gro\u00dfe Herausforderung. Kenntnisse \u00fcber technische Bauteile und die technische Umsetzung von Arbeiten sind in ausreichendem Ma\u00dfe vorhanden, um Geb\u00e4ude auf einen hocheffizienten Energiestandard zu sanieren. Abh\u00e4ngig von den Ausgangsbedingungen – z. B. die Marktsituation, die Zielgruppen in Bestand und f\u00fcr die Neuvermietung, die individuelle Konstellation, in der sich der Vermieter befindet – wirken sich mehrere Einflussfaktoren auf die H\u00f6he der Wirtschaftlichkeit aus.
\nEine hohe Wirtschaftlichkeit entsteht in Konstellationen, in denen bei einer Modernisierung deutlich h\u00f6here Mietertr\u00e4ge nach Durchf\u00fchrung der Ma\u00dfnahme generiert werden k\u00f6nnen. Dies erfordert h\u00e4ufig, dass zur besseren Vermietbarkeit der Best\u00e4nde neben den energetischen Modernisierungsma\u00dfnahmen weitere Aufwertungen der Wohnungen und der Geb\u00e4ude (z. B. Anbau von Balkonen, Sanierung des Treppenhauses, Modernisierung von B\u00e4dern und WC, Erneuerung der Elektroleitungen, Austausch von T\u00fcren und Oberb\u00f6den) vorgenommen werden m\u00fcssen. Zwar erh\u00f6hen sich die Gesamtkosten durch weitere Aufwertungsma\u00dfnahmen erheblich, jedoch kann dadurch die Vermietbarkeit auch von \u00e4lteren Wohnungsbest\u00e4nden erh\u00f6ht werden und damit die Investition \u00fcber Betrachtungszeitr\u00e4ume von 30 Jahren und mehr nachhaltig wirken.
\nAngesichts der bereits beschlossenen und der in der Diskussion befindlichen Klimaschutzziele ist es notwendig, die Anstrengungen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu erh\u00f6hen. Um die Energieeffizienz in einem Quartier zu optimieren ist es erforderlich, energetisch hocheffiziente Ma\u00dfnahmen in den Geb\u00e4uden umzusetzen, die dauerhaft am Markt gehalten werden sollen und f\u00fcr die eine hohe Wirtschaftlichkeit berechnet werden kann.
\nEinzelne energetische Ma\u00dfnahmen (Bauteilsanierungen) bieten sich an, wenn einzelne Gewerke das Ende der technischen Nutzungsdauer erreicht haben und eine Instandsetzungsma\u00dfnahme notwendig wird. Voraussetzung daf\u00fcr ist es, dass dadurch weitere Energieeffizienzma\u00dfnahmen in der Zukunft nicht ausgeschlossen oder verteuert werden. Es ist individuell zu pr\u00fcfen, ob bauteilbezogene Sanierungen aufgrund m\u00f6glicher h\u00f6herer Kosten oder der auftretenden Schnittstellenprobleme sinnvoll umgesetzt werden k\u00f6nnen.
\nVielversprechend ist eine Zwei-Schritt-Strategie: Zun\u00e4chst wird die Geb\u00e4udeh\u00fclle hochwertig ged\u00e4mmt, und in einem zweiten Schritt wird im n\u00e4chsten Erneuerungszyklus der Heizanlage eine Umstellung auf erneuerbare Energien ausgef\u00fchrt.
\nF\u00fcr Wohnungs- und Geb\u00e4udebest\u00e4nde, bei denen die Gefahr dauerhafter Leerst\u00e4nde droht bzw. bereits Vermietungsschwierigkeiten auftreten und die nicht \u00fcber weitere Dekaden am Markt gehalten werden k\u00f6nnen oder sollen, sind minimal-investive Ma\u00dfnahmen sinnvoll.
\nMit dem skizzierten Ma\u00dfnahmenmix kann die Energieeffizienz von Wohnquartieren deutlich erh\u00f6ht und unter Ber\u00fccksichtigung der Rahmenbedingungen optimiert werden, ohne dass zuk\u00fcnftige Potenziale f\u00fcr weitere Effizienzma\u00dfnahmen verloren gehen oder hohe zus\u00e4tzliche Kosten entstehen. Dabei muss allerdings bedacht werden, dass vor dem Hintergrund der aktuellen klimapolitischen Diskussion mit Blick auf die Entwicklung bis zum Jahr 2050 f\u00fcr jedes modernisierte Bauteil nur hochwertige energetische Standards zukunftsf\u00e4hig sein k\u00f6nnen. Auf Grund des hohen Investitionszyklus von 30 bis 50 Jahren f\u00fchren mittlere Standards mit hoher Sicherheit zu dem Dilemma, dass vor Ablauf ihrer technischen und wirtschaftlichen Lebensdauer energiepolitisch erneut eine energetische Modernisierung erforderlich ist.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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