Zielsetzung und Anlass des Vorhabens<\/p>\n
Etwa 50 % der beheizten Wohnfl\u00e4che entf\u00e4llt in Deutschland auf den Mietwohngeb\u00e4ude. Im Gegensatz zum selbstgenutzten Eigentum liegt der unmittelbar wahrnehmbare Nutzen einer Energiesparinvestition im Mietwohnungsbau nicht beim Vermieter, sondern beim Mieter, dessen Heizungs-\/Warmwasserkosten je nach Qualit\u00e4t und Umfang der Modernisierungsma\u00dfnahme reduziert werden. Auf Grund der mit der Modernisierung einhergehenden Wohnwertverbesserung ist jedoch – insbesondere bei steigenden Energiepreisen – auch eine Reaktion des Wohnungsmarktes zu erwarten.
\nZiel des Forschungsvorhabens ist es, erstmals in Deutschland den Einfluss der w\u00e4rmetechnischen Beschaffenheit auf die Netto-Miete bzw. Vergleichsmiete zu untersuchen. Diese Untersuchung wird im Rahmen der Erstellung des Mietspiegels in Darmstadt durchgef\u00fchrt.<\/p>\n
Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenDie w\u00e4rmetechnische Beschaffenheit kann nicht direkt in die statistische Analyse zur Mietspiegelerstellung integriert werden. Sie wird \u00fcber den Prim\u00e4renergiekennwert operationalisiert. Die Berechnung des Prim\u00e4renergiekennwerts mit Standardannahmen f\u00fcr das Bewohnerverhalten und das Wetter gew\u00e4hrleistet eine objektive Geb\u00e4udebewertung, ohne das diese durch das Verhalten der Bewohner (z. B. L\u00fcftungsverhalten) beeinflusst wird. Aus dem Prim\u00e4renergiekennwert wird unter Anwendung einer sogenannten \u00dcbertragungsmatrix der W\u00e4rmestatus f\u00fcr die Geb\u00e4ude der Mietspiegelstichprobe ermittelt. \u00dcber den W\u00e4rmestatus wird die w\u00e4rmetechnische Beschaffenheit in die Regressionsanalyse integriert und analog zu den anderen Wohnwertmerkmalen der Einfluss auf die Netto-Miete untersucht.<\/p>\n
Ergebnisse und Diskussion<\/p>\n
Zur Operationalisierung der w\u00e4rmetechnischen Beschaffenheit muss f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude der Mietspiegelstichprobe der Prim\u00e4renergiekennwert berechnet werden. Die Berechnung erfolgte durch die Schornsteinfegerinnung Darmstadt. Ausgehend von den 936 Vollinterviews konnten f\u00fcr 422 F\u00e4lle die Prim\u00e4renergiekennwerte ermittelt werden.
\nVor der Integration der w\u00e4rmetechnischen Beschaffenheit in das umfangreiche Mietspiegelmodell wird eine Varianzanalyse vorgeschaltet. Es zeigt sich, dass eine einfache Form der \u00dcbertragungsmatrix f\u00fcr die Bildung der W\u00e4rmestatusklassen ausreicht. Aus den Prim\u00e4renergiekennwerten werden drei W\u00e4rmestatusklassen gut, mittel und schlecht gebildet.
\nWird die w\u00e4rmetechnische Beschaffenheit \u00fcber den W\u00e4rmestatus in das Mietspiegelmodell integriert, ergibt sich aus der statistischen Analyse ein signifikanter Einfluss auf die Netto-Miete. Die monatliche Netto-Miete in Geb\u00e4uden mit guter w\u00e4rmetechnischer Beschaffenheit liegt signifikant um 0,37 \u0080\/m\u00b2 h\u00f6her als in den \u00fcbrigen Geb\u00e4uden. Dies wird \u00fcber einen entsprechenden Zuschlag im Mietspiegel ausgewiesen. F\u00fcr die Geb\u00e4ude mit schlechter w\u00e4rmetechnischer Beschaffenheit konnte kein signifikanter Abschlag festgestellt werden. Faktorenanalysen mit den Wohnungsmerkmalen lieferten hierf\u00fcr die Erkl\u00e4rung: Der schlechte W\u00e4rmestatus kam h\u00e4ufiger mit einer fehlenden Zentralheizung bzw. mit einer insgesamt fehlenden Heizung oder mit einer fehlenden Warmwasserversorgung vor, f\u00fcr die wiederum ein signifikanter Preiseffekt nachgewiesen werden konnte.
\nDer Zuschlag f\u00fcr eine gute w\u00e4rmetechnische Beschaffenheit liegt in der Gr\u00f6\u00dfenordnung der Heizkosteneinsparung. F\u00fcr die Mieter in Geb\u00e4uden mit guter w\u00e4rmetechnischer Beschaffenheit ist der Zuschlag finanziell betrachtet somit ein Nullsummenspiel. Gewinner sind die Mieter in Geb\u00e4uden mit einfacher w\u00e4rmetechnischer Beschaffenheit. Da sich im Mietspiegel Erh\u00f6hungen auf der einen durch Senkungen auf der anderen Seite kompensieren, werden diese Mieter bei der Vergleichsmiete entlastet. Ebenfalls Gewinner sind die Vermieter, die ihr Geb\u00e4ude bereits energetisch modernisiert haben oder es zuk\u00fcnftig tun werden. \u00dcber den Zuschlag erh\u00f6hen sich ihre energiebedingten Mehreinnahmen, was sich positiv auf die Rentabilit\u00e4t der Energiesparma\u00dfnahmen auswirkt.
\nMit der Ver\u00f6ffentlichung des \u00f6kologischen Mietspiegels Darmstadt am 18. Juli 2003 kann ein Vermieter im Rahmen eines Mieterh\u00f6hungsverlangens nun einen Zuschlag f\u00fcr gute w\u00e4rmetechnische Beschaffenheit geltend machen. In dem Fall muss er dem Mieter diesen Zuschlag auf dessen Verlangen begr\u00fcnden. Im Zweifel ist der neutral ermittelte Prim\u00e4renergiekennwert das korrekte Begr\u00fcndungsmittel. Die gerichtsfeste Dokumentation des Prim\u00e4renergiekennwerts stellt gegen\u00fcber der reinen Energieberatung ei-ne neue Qualit\u00e4t dar. Hierf\u00fcr wird ein entsprechendes Konzept entwickelt.<\/p>\n
\u00d6ffentlichkeitsarbeit und Pr\u00e4sentation<\/p>\n
Neben Artikeln in der lokalen Presse werden die Ergebnisse des Forschungsprojektes auf einem Kongress in Darmstadt der Fach\u00f6ffentlichkeit vorgestellt. Dar\u00fcber hinaus sind mehrere Fachver\u00f6ffentlichungen in Fachzeitschriften vorgesehen. Detaillierte Informationen sind im Endbericht zum \u00f6kologischen Mietspiegel Darmstadt zu finden.<\/p>\n
Fazit<\/p>\n
In der Phase 1 des Forschungsprojektes konnte das erste Mal in Deutschland statistisch nachgewiesen werden, dass die w\u00e4rmetechnische Geb\u00e4udebeschaffenheit in Darmstadt einen signifikanten Einfluss auf die Vergleichsmiete hat. Mit der Integration eines entsprechenden Zuschlages ist der Darmst\u00e4dter Mietspiegel damit der erste \u00f6kologische Mietspiegel.
\nIn der Phase 2 des Forschungsprojektes sollen neben der Begleitung der Anwendungsphase M\u00f6glichkeiten zur Reduktion des Aufwandes zur Ermittlung der Prim\u00e4renergiekennwerte untersucht werden. Es wird erwartet, dass der Aufwand zur Bestimmung der Prim\u00e4renergiekennwerte durch die Anwendung eines Kurzverfahrens und von Verbrauchskennwerten von derzeit ein bis zwei Stunden auf etwa 10 bis 15 Minuten reduziert werden kann. Damit sind wesentliche Voraussetzungen f\u00fcr die Umsetzung dieses An-satzes in der Breite geschaffen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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