Zielsetzung und Anlass des Vorhabens<\/p>\n
Bei der Umsetzung von Ma\u00dfnahmen zur Energieeinsparung\/Klimaschutz im Mietwohnungsbau stellt sich immer wieder die Problematik des Nutzer\/Investor-Dilemmas. Investitionen des Vermieters f\u00fchren zu Vorteilen des Mieters. Die Umlage von Investitionskosten ist nach dem Mieth\u00f6hegesetz m\u00f6glich, bietet aber faktisch kaum einen Anreiz f\u00fcr Vermieter, energetische Modernisierungen durchzuf\u00fchren. Zielsetzung ist daher die Entwicklung neuer Methoden zur \u00dcberwindung des Nutzer\/Investor-Dilemmas, indem z. B. mit einer Warmmiete der Durchschnittsverbrauch bzw. dessen Kosten auf die Kaltmiete eingerechnet wird. Hierdurch k\u00f6nnten Vermieter Ma\u00dfnahmen direkt aus der Senkung des Energieanteils der Warmmiete finanzieren. Eine weitere L\u00f6sungsvariante ist die Aufnahme von Energiekenngr\u00f6\u00dfen in den Mietspiegel. Hierdurch k\u00f6nnen sich verst\u00e4rkte Anreize f\u00fcr Energiesparma\u00dfnahmen ergeben. Mittels einer wissenschaftlichen Studie (IWU) sollen verschiedene L\u00f6sungsm\u00f6glichkeiten auch in Hinblick auf eine Reform des Mietrechts ausgearbeitet und auf ihre Umsetzbarkeit gepr\u00fcft werden. Praktikable L\u00f6sungen k\u00f6nnen umfassende Auswirkungen auf die Nutzung der gro\u00dfen Potenziale zum Klimaschutz im Geb\u00e4udebestand haben<\/p>\n
Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenNach einer Expertenrunde im Januar 1999 (Dokumentation beim Energiereferat erh\u00e4ltlich) werden in der wissenschaftlichen Studie L\u00f6sungsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr das Mietrecht mit h\u00f6herem Anreiz zur Umsetzung von Energiesparma\u00dfnahmen zum Klimaschutz im Mietwohnungsbau erarbeitet. Die Erstellung der Studie wird begleitet durch einen Beirat in dem der Deutsche Mieterbund\/Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., der Verband der s\u00fcdwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. und das Wohnungsamt der Stadt Frankfurt am Main vertreten sind. F\u00fcr Spezialfragen k\u00f6nnen Heizkostenabrechnungsfirmen hinzugezogen werden. Der Beirat soll eine an der praktischen und politischen Umsetzung orientierte Erstellung der Studie sichern.<\/p>\n
Ergebnisse und Diskussion<\/p>\n
Ziel ist es, L\u00f6sungsvorschl\u00e4ge zur Reform des Mietrechts in Hinblick auf bessere strukturelle Anreize zur Umsetzung von Energiesparma\u00dfnahmen im Mietwohnungsbau zu erhalten. In der Studie werden zwei Modelle dahingehend untersucht, ob mit ihnen die mietrechtlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr Energiesparma\u00dfnahmen verbessert und damit h\u00f6here Anreize zur Umsetzung von energetischen Modernisierungen geschaffen werden k\u00f6nnen. Das Modell der Teilwarmmiete setzt an der Problematik der Umlage der Modernisierungskosten nach \u00a7 3 MHG an und weist \u00fcber die Definition von Grundheizkosten die Verantwortlichkeiten sowie Kosten und Ersparnisse f\u00fcr bauliche Modernisierungen voll dem Hauseigent\u00fcmer zu. F\u00fcr die Mieter bleibt es bei der Heizkostenverteilung gem\u00e4\u00df dem Nutzerverhalten. Dieses Modell w\u00e4re prinzipiell geeignet, das Nutzer\/Investor-Dilemma zu \u00fcberwinden. Allerdings haben sich durch detaillierte Untersuchungen einer praktikablen Umsetzung zahlreiche Hemmnisse im Rahmen dieses Modells gezeigt. Es bestehen gleichwohl l\u00f6sbare Fragen bei der Definition bzw. Erhebung der Grundheizkosten. Zeitlich versetzte Modernisierungsma\u00dfnahmen w\u00fcrden einen hohen buchhalterischen und auch b\u00fcrokratischen Aufwand nach sich ziehen. Weitere Probleme ergeben sich bei Eigent\u00fcmer- und Mieterwechsel. Das Modell des \u00f6kologischen Mietspiegels setzt am bestehenden Mietrecht an. Gem\u00e4\u00df den Vorgaben zur Erstellung von Mietspiegeln sind energetische Gr\u00f6\u00dfen und Eigenschaften eines Geb\u00e4udes im mietrechtlichen Sinne der Beschaffenheit aufzunehmen. F\u00fcr deren Operationalisierung stehen mehrere Methoden – verbrauchsbezogene Werte bzw. geb\u00e4udebezogene Werte (Energiepass) – zur Verf\u00fcgung, wobei letzteren der Vorzug gegeben werden sollte. Problematisch erweist sich hier, dass energetische Kriterien nur in den Mietspiegel aufgenommen werden k\u00f6nnen, wenn eine Korrelation zwischen (Kalt-) Miete und besserer W\u00e4rmed\u00e4mmung von Geb\u00e4uden nachgewiesen wird, diese bei der Ermittlung der Vergleichsmiete bislang jedoch nicht ber\u00fccksichtigt wurden. Trotzdem ist ein Zusammenhang zu erwarten, da bei energetisch modernisierten Wohnungen in der Regel eine Mieterh\u00f6hung gem\u00e4\u00df \u00a7 3 MHG erfolgte. Sind energetische Kriterien erst einmal aufgenommen, reduziert sich die d\u00e4mpfende Wirkung des Miet-spiegels. Es wird erwartet, dass aus diesem Grund die Korrelation zwischen (Kalt-)Miete und W\u00e4rmed\u00e4mmung im Zeitverlauf zunimmt. In der Studie werden die Auswirkungen einer geringen Korrelation in Form einer Einstiegsvariante aufgezeigt. Es ergeben sich zun\u00e4chst nur geringe Verschiebungen im Mietspiegel, was die Akzeptanz des Modells erh\u00f6ht. Bei st\u00e4rkerer Korrelation k\u00f6nnen sich deutliche (finanzielle) Vorteile f\u00fcr Hauseigent\u00fcmer ergeben, die energetische Modernisierungen durchgef\u00fchrt haben. Zugleich ergeben sich auch Vorteile f\u00fcr Mieter, da die Mietgerechtigkeit erh\u00f6ht und auf l\u00e4ngere Sicht Warmmietneutralit\u00e4t erreicht werden kann. Das Modell er\u00f6ffnet daher die M\u00f6glichkeit einer beiderseitigen Zustimmung und einen Konsens von Vermieter- und Mieterverb\u00e4nden. Das Modell des \u00f6kologischen Mietspiegels sollte daher in mehreren St\u00e4dten getestet und eingef\u00fchrt werden. Es entspricht zugleich den Zielen der seitens der Bundesregierung beabsichtigten Mietrechtsreform und sollte entsprechend ber\u00fcck-sichtigt werden.<\/p>\n
\u00d6ffentlichkeitsarbeit und Pr\u00e4sentation<\/p>\n
Die Ergebnisse werden der Fach\u00f6ffentlichkeit (Mieterverb\u00e4nde, Wohnungswirtschaft) und insbesondere den politischen Parteien zur Diskussion bzw. \u00dcbernahme in Programmatik und Gesetzesvorhaben pr\u00e4sentiert werden. Die Fraktionen des Deutschen Bundestags sowie das Justizministerium werden \u00fcber die Ergebnisse informiert. Dar\u00fcber hinaus sind mehrere Fachver\u00f6ffentlichungen in Fachzeitschriften vorge-sehen.<\/p>\n
Fazit<\/p>\n
Die immer deutlicher werdenden Warnungen zu den Folgen des Treibhauseffekts erfordern, dass auch im Mietrecht Ver\u00e4nderungen vorgenommen werden, die eine verst\u00e4rkte energetische Modernisierung f\u00f6rdern. Neben flankierend wirkenden baurechtlichen Instrumenten, wie Energiesparverordnung oder steuerlichen Instrumenten (\u00d6kosteuer), kommt dem Mietrecht eine besondere Bedeutung zu. Nicht nur muss die Miete die \u00f6kologische Wahrheit sagen, sondern das Mietrecht muss eine Lenkungsfunktion zu energetischen Modernisierungen erf\u00fcllen. Mit dem \u00f6kologischen Mietspiegel ist ein Instrument gefunden, das konform mit dem bestehenden Mietrecht einen Interessensausgleich zwischen Vermieter- und Mieterseite erm\u00f6glicht und damit das Investor-Nutzer-Dilemma wesentlich entsch\u00e4rft.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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